在西安71宗住宅用地供應(yīng)，開啟土拍熱潮之下，西咸新區(qū)再度跟進(jìn)，發(fā)布《西咸新區(qū)（咸陽區(qū)域）2023年度第一批次出讓住宅地塊詳細(xì)清單》。
【資料圖】
在大部分購(gòu)房者對(duì)西咸置業(yè)略有抗性的當(dāng)下，西咸本輪土拍能否帶動(dòng)西咸樓市回暖？
亦或者，在現(xiàn)下西咸新區(qū)大部分項(xiàng)目紛紛出現(xiàn)打折的背景下，本輪土拍樓面價(jià)＆未來房?jī)r(jià)會(huì)有新走勢(shì)？帶來新趨勢(shì)？
值得大家關(guān)注！
25宗住宅地塊供應(yīng)
近7成是商品住房用地
根據(jù)地塊出讓信息，西咸新區(qū)這一批住宅地塊具體出讓時(shí)間擬在4月7日至5月14日，更多的出讓信息可以關(guān)注官方動(dòng)態(tài)，四海為家也將在第一時(shí)間為大家?guī)硪皇謭?bào)道。
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根據(jù)地塊信息來看，這次公示的西咸新區(qū)（咸陽區(qū)域）住宅地塊詳細(xì)清單中，共計(jì)公示了25宗住宅用地詳情，占地面積約2071.5畝。
地塊涉及了5個(gè)區(qū)域，涇河新城和秦漢新城兩個(gè)區(qū)域推出的住宅地塊數(shù)量較多，分別有9塊和8塊，其次是空港新城有6塊。
看到這個(gè)數(shù)據(jù)后，不少人心中會(huì)有疑惑，灃東新城和灃西新城為什么供應(yīng)土地較少？
事實(shí)上從此前西安71宗住宅用地供應(yīng)數(shù)據(jù)中，就能看到灃西、灃東和能源金貿(mào)區(qū)有15宗用地公示，數(shù)量較多。
一個(gè)題外話:
這次公示的土地是咸陽行政區(qū)域范圍內(nèi)西咸新區(qū)的土地，但從地塊位置來看，屬于西安直管區(qū)范圍內(nèi)。
從這次西咸新區(qū)的25宗地的公示信息來看，能夠發(fā)現(xiàn)有2個(gè)特點(diǎn)。
1.商品住房用地近7成，其余是安置商品房。
和西安71宗土地出讓信息不同，這一次西咸新區(qū)25宗住宅用地里，有近7成是商品房用地，其余有3成左右是安置商品房。
就安置商品房住宅用地來看，8宗主要分布在涇河新城和秦漢新城內(nèi)，其中涇河新城9宗出讓地塊中，有6宗都是安置商品房用地，而秦漢新城有3宗安置商品房用地。
事實(shí)上安置商品房用地的出讓增多，一定程度上對(duì)區(qū)域來講也是在促進(jìn)發(fā)展的。
大量的安置商品房用地出現(xiàn)，意味著涇河新城和秦漢新城短期內(nèi)也將擁有更多可開發(fā)可利用的土地，進(jìn)一步提升區(qū)域的配套、產(chǎn)業(yè)等建設(shè)，加快發(fā)展。
2.低容積率地塊數(shù)量占據(jù)近一半。
就地塊的容積率信息來看，雖然2.5和2.8容積率的地塊數(shù)量不少，但對(duì)比西安普遍的2.5和2.8容積率地塊來講，西咸25宗住宅用地中2.0及以下容積率的住宅用地，共有12個(gè)，即將占據(jù)一半。
這意味著后續(xù)這些地塊入市都將打造更低密的住宅產(chǎn)品，相對(duì)也能提供更優(yōu)的人居生活氛圍。
而需要注意的是，秦漢新城有2宗住宅用地容積率僅有1.3，從地塊公示的建筑高度來看，規(guī)劃不超過13米，這意味著后續(xù)將大概率打造進(jìn)階改善的低層住宅。
這其中，地籍編號(hào)XXQH-WB03-18目前已經(jīng)掛出地塊出讓信息，掛牌截止時(shí)間5月16日。
丨XXQH-WB03-18地塊位置圖
從地塊關(guān)聯(lián)信息來看，緊鄰大秦文明園和渭河生態(tài)帶，東側(cè)是啟迪項(xiàng)目，距離中國(guó)鐵建長(zhǎng)河天驕府也不遠(yuǎn)，且附近有秦漢中學(xué)，距離地鐵14號(hào)線秦宮站在1公里以內(nèi)，是比較優(yōu)質(zhì)的住宅地塊。???????????????????????
在“北跨”的價(jià)值加成以及地塊本身所處的優(yōu)質(zhì)地塊加持之下，相信秦漢新城這宗低密品質(zhì)住宅用地，也會(huì)吸引一波房企的關(guān)注。
忽然被冷落的西咸
能否在這一次翻身
2017年初，乘著西安樓市紅利，西咸新區(qū)開啟了高速發(fā)展征途。
在彼時(shí)，政府工作報(bào)告中提出：“支持大西安建設(shè)，將西咸新區(qū)劃歸西安管理，將有效拓展發(fā)展空間、創(chuàng)新城市發(fā)展方式、提升城市能級(jí)、放大輻射效應(yīng)，使西安自改革開放以來歷史上第一次擁有了大西安的格局和體量?！?/p>
丨西咸新區(qū)實(shí)景圖
而在隨后，西咸新區(qū)的發(fā)展就如開掛一般，“國(guó)家級(jí)新區(qū)”+“西安管理”+“三軸三線”的利好光環(huán)，讓產(chǎn)業(yè)、投資、人口迅速流入。
發(fā)展太快，往往過猶不及。
西咸的樓市就在這樣的背景下，沒有及時(shí)踩住剎車，飄了起來。
短短3年時(shí)間，西咸房?jī)r(jià)從17年的8000元/㎡灃東隨便挑，到19年的1.8萬/㎡灃東沒得選。
這樣的快速變化，讓不少購(gòu)房者開始傻眼，原本只是圖灃東離高新近，可以享受高新外溢效應(yīng)的同時(shí)，搶占價(jià)格洼地。
這樣的矛盾點(diǎn)，開始讓購(gòu)房者冷靜下來，重新審視西咸新區(qū)，再加上西咸新區(qū)的非限購(gòu)影響、區(qū)域管理細(xì)分不明確、產(chǎn)業(yè)和投資價(jià)值重歸主城區(qū)等問題，讓西咸新區(qū)開始熄火。
丨西咸新區(qū)實(shí)景圖
這也導(dǎo)致不少“透支預(yù)期“的高價(jià)項(xiàng)目，不得不打折出售或封盤。
但說實(shí)話，這樣的變化，西咸新區(qū)的發(fā)展并不是如大家說的投資不落地、產(chǎn)業(yè)不進(jìn)入、人口不聚集，而是西咸新區(qū)太大。
產(chǎn)業(yè)和投資的落地并不像小板塊一樣集中，而是分散在5大新城中，導(dǎo)致投資和產(chǎn)業(yè)紅利分散，并沒有集中體現(xiàn)。
再加上在全運(yùn)會(huì)以及高新第三次創(chuàng)業(yè)，西安的發(fā)展開始重點(diǎn)布局西南-東北，也讓西咸新區(qū)熱度出現(xiàn)下降，購(gòu)房者和投資回歸主城區(qū)。
于是，“產(chǎn)業(yè)＆投資”落位不明顯+熱度回歸主城區(qū)，讓西咸新區(qū)成為大家主動(dòng)忽略的置業(yè)選擇點(diǎn)。
但，需要注意的是，在這一輪國(guó)土空間規(guī)劃發(fā)展下，西咸新區(qū)很有可能會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)變！
在《規(guī)劃》中提到，要全力推動(dòng)西咸新中心建設(shè)，通過高標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建南北沿復(fù)興大道縱貫灃東新城、秦漢新城和空港新城的新軸線，塑造現(xiàn)代西安形象新標(biāo)桿。
這其中灃東新城已經(jīng)先一步發(fā)展，界面也已經(jīng)初步呈現(xiàn)，而秦漢新城和空港新城作為塑造現(xiàn)代化西安形象的新標(biāo)桿，目前除了區(qū)域的產(chǎn)業(yè)和配套資源外，通過優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品吸引人口進(jìn)入，促進(jìn)城市界面的進(jìn)一步更新也是重點(diǎn)。
因此從這次的住宅用地公示信息來看，兩區(qū)域也有不少住宅地塊供應(yīng)。
同時(shí)，在“北跨”的價(jià)值助力之下，作為“西安北跨戰(zhàn)略核心聚集區(qū)”的涇河新城也在積極發(fā)展，就目前來看諸多安置商品房用地就是一個(gè)信號(hào)，為了后續(xù)有更多可供發(fā)展的土地。
而回到西咸新區(qū)現(xiàn)階段的發(fā)展來看，這次住宅用地清單出爐無論從價(jià)值還是價(jià)格來看，后續(xù)會(huì)存在兩個(gè)方向的變化。
主動(dòng)降低地價(jià)促進(jìn)成交
此前的發(fā)展過程中，西咸新區(qū)勢(shì)頭正猛，因此從土地市場(chǎng)的表現(xiàn)來看，有不少地塊被房企高價(jià)競(jìng)得。
而現(xiàn)階段在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入平靜期下，如果這一波土地出讓中有較多土地主動(dòng)降低價(jià)格促進(jìn)成交，那一定程度上是為了吸引更多資源進(jìn)入，吸引房企促進(jìn)人口流入，從而通過人口聚集進(jìn)一步發(fā)展產(chǎn)業(yè)和配套，帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域發(fā)展。
同時(shí)，也將區(qū)域價(jià)格進(jìn)行重置合理化，與西安主城區(qū)形成明顯階梯差，形成“外溢”吸引力，提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。
價(jià)格不變保持價(jià)值
另外一種現(xiàn)象則是保持原本的價(jià)格，進(jìn)行土地出讓。雖然短期內(nèi)或許會(huì)因?yàn)閮r(jià)格問題遭遇流拍可能，畢竟現(xiàn)階段發(fā)展過程中更多人的目光還是以主城為主，在主城和西咸價(jià)格差距不大的情況下，更樂于選擇主城。
但對(duì)于西咸新區(qū)來講，后續(xù)不斷的發(fā)展也將讓更多人看到價(jià)值，并且隨著主城和西咸發(fā)展的增速不同，西咸依然會(huì)成為主城“外溢”的首選。
在價(jià)格穩(wěn)守的狀態(tài)下，形成西咸新區(qū)價(jià)值的吸引力，促進(jìn)人口流入，進(jìn)而形成產(chǎn)業(yè)、投資等進(jìn)駐，完成更優(yōu)的價(jià)值循環(huán)。
對(duì)于西咸新區(qū)首批土地供應(yīng)，你覺得土地價(jià)格會(huì)有怎樣的變化？文末留言和我們一起聊聊吧~~~
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