二套房的認定有三種情況：

(一)貸款買過一套房商業(yè)貸款未結清再次貸款買房認定為二套房;

(二)個人名下有兩套房的商業(yè)貸款記錄，一套已還清另一套未還清再次貸款的認定為二套房;

(三)夫妻雙方，一方婚前使用商業(yè)貸款，另一方婚前使用公積金貸款，婚后想以夫妻名義共同貸款，貸款未還清的認定為二套房。

法律依據：

《《關于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》》第三條

有下列情形之一的，貸款人應對借款人執(zhí)行第二套(及以上)差別化住房信貸政策：

(一)借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(含預售合同登記備案系統，下同)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的;

(二)借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房的;

(三)貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談(必要時居訪)等形式的盡責調查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。