一、土地性質(zhì)的分類

土地性質(zhì)可以分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地三類。其中：1、農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等;2、建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地等;3、未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地，比如荒山、荒丘、荒灘等。

二、土地的性質(zhì)及過戶方式

(一)集體土地

一般是農(nóng)村土地，只能一個村戶籍人員之間辦理過戶，需要買賣雙方到村委會申請，受理會公示，全村三分之二同意后，在村委會辦理過戶，不對外村戶籍轉(zhuǎn)讓。

(二)國有土地

又分為劃撥和出讓性質(zhì)。劃撥，是不能辦理過戶的，需要繳納土地出讓金之后，轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)為國有出讓，才可以辦理過戶。如果是國有出讓性質(zhì)土地證，是可以辦理過戶的，過戶只有幾百手續(xù)費。

三、土地使用權(quán)性質(zhì)引發(fā)的風(fēng)險

1、土地使用期限。

我國目前的土地性質(zhì)分為劃撥土地和出讓土地(租賃土地)，土地性質(zhì)不同處置難易程度也不同。劃撥土地是國家在實行土地出讓制度前實行的由政府部門批準(zhǔn)、在土地使用者繳納補償、安置等費用后將土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。出讓土地則是指開發(fā)商以有償?shù)姆绞饺〉猛恋?，并向國土資源部門支付土地出讓金，這樣的土地具有使用年限，屬于住宅類土地的使用期限為70年，屬于工業(yè)類土地的使用期限為50年，屬于商業(yè)服務(wù)綜合類土地的使用期限為40年。銀行辦理房地產(chǎn)抵押貸款時，應(yīng)特別注意土地的使用年限，否則就可能給日后處置房地產(chǎn)時埋下隱患。如是租賃土地使用權(quán)的房地產(chǎn)辦理抵押登記時，就需要嚴(yán)格按照國土資源部1999年下發(fā)的《規(guī)范國有土地租賃若干意見》的規(guī)定辦理。

2、處置費用。

對于出讓土地性質(zhì)的房地產(chǎn)交易，由于房地產(chǎn)開發(fā)商此前已交納了土地出讓金，在辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時不需要再交費(重新辦理出讓手續(xù));屬于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，處置抵押房地產(chǎn)時程序較為繁瑣，并需要向國土資源部門補交一定比例的土地出讓金，容易產(chǎn)生風(fēng)險。根據(jù)現(xiàn)有法律、法規(guī)、行政規(guī)章的規(guī)定，它們對人民法院強制變價或當(dāng)事人自行處分國有劃撥土地使用權(quán)的限制，體現(xiàn)在以下三個層面：

(1)是被執(zhí)行人對國有劃撥土地使用權(quán)沒有處分權(quán)，或者沒有自主的處分權(quán)。只有涉及地上建筑物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押時，經(jīng)過有審批權(quán)限的人民政府或土地管理部門的批準(zhǔn)，地上建筑物所占用范圍內(nèi)的國有劃撥土地使用權(quán)，可以一并轉(zhuǎn)讓。

(2)是人民法院裁定強制拍賣、變賣地上建筑物、附著物或以物抵債時，在與當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T取得一致意見后，可以裁定國有劃撥土地使用權(quán)隨地上物同時轉(zhuǎn)移。

(3)是國有劃撥土地使用權(quán)經(jīng)報有審批權(quán)的人民政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓，或人民法院事先取得了土地管理部門的一致意見而拍賣、變賣或者以物抵債的，受讓人要辦理土地使用權(quán)的出讓手續(xù)，并依法繳納土地使用權(quán)的出讓金。同時最高人民法院《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復(fù)》第二條之規(guī)定，如果企業(yè)對以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押時，履行了法定的審批手續(xù)，并依法辦理了抵押登記，應(yīng)認(rèn)定抵押有效。按照這個司法解釋的規(guī)定，在對申請執(zhí)行人享有優(yōu)先受償權(quán)的抵押物變價后，優(yōu)先扣除土地出讓金，申請執(zhí)行人可就剩余變價款項部分優(yōu)先受償。所以銀行辦理房地產(chǎn)抵押貸款時，應(yīng)當(dāng)注意土地使用權(quán)的性質(zhì)，充分考慮劃撥土地使用權(quán)抵押所存在的高風(fēng)險，否則將有可能增加處置抵押房地產(chǎn)的費用，實踐中的個別時候，還存在拍賣(變賣)價款還不足以繳納土地出讓金等費用。由于拍賣價款的金額是相對固定的，如果增加了不必要的費用如補交高額的土地出讓金，貸款本息就有可能得不到足額償還而形成不必要的損失。

3、各級開發(fā)區(qū)辦理以即繳即退方式辦理的工業(yè)用地出讓手續(xù)。

當(dāng)前，各級開發(fā)區(qū)為吸引投資，凡符合招商條件的入園企業(yè)，國土部門基本土地出讓金以即繳即退方式(零出讓)為企業(yè)辦理了國有土地使用證、國有土地使用權(quán)出讓合同及出讓金發(fā)票。各級開發(fā)區(qū)為了扶持入園企業(yè)，解決其融資難問題，在與入園企業(yè)辦理國有土地抵押登記時，開發(fā)區(qū)也是一路綠燈予以放行。這里面隱藏的風(fēng)險就是一旦企業(yè)經(jīng)營不善，主張抵押權(quán)時，開發(fā)區(qū)就會執(zhí)行法院發(fā)函，稱：涉案的國有土地使用權(quán)，是基于xx文件，給入園企業(yè)享受的優(yōu)惠政策。如該宗土地使用權(quán)由新的受讓人獲得，則應(yīng)按相關(guān)法律法規(guī)重新辦理土地出讓手續(xù)，補交各類稅費。實踐中，依法拍賣土地使用權(quán)的款項一般不足以補交土地出讓金及給類稅費。

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